广州房企长租公寓五大维度PK：万科领跑 龙湖梅开二度 红璞另辟蹊径
长租公寓，绝对可以称得上2017年末最火热的话题。
在广州，由房企和相关服务机构为主题的长租公寓品牌分别有万科泊寓、龙湖冠寓以及世联行红璞公寓。
其中泊寓在广州分店最多，有22家，分布在天河、荔湾、白云、番禺、黄埔、越秀等区。
世联行红璞则比较特别，分为集中式门店和分布于各小区的房源，来自广州中原研究发展部的数据，其门店共有16家。
而龙湖冠寓在广佛布局了六个门店，目前只有番禺钟村和天河诺亚方舟两家分店开业。
在较早之前，我们已经为大家送上这三个品牌长租公寓的踩盘报告以及长租公寓和买房之间的优劣势的对比，今天我们将从布局、产品定位、开发模式、户型租金以及未来收益五个方面对这三个品牌公寓进行PK，看一下三者有何异同，谁更胜一筹。
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普遍分布在交通主干道 代理行量多范围广
11月17日，万科在广州的第20个项目泊寓·梅花园开业，该项目有房间191套。至此，万科在广州布局的前20个长租公寓，总房间数达到5800套。
从地图上的分布来看，万科泊寓大多布局在中心区的地铁沿线或者交通主干道上，例如五羊邨店、中山八店距离地铁站仅几百米；而像棠下的几家分店除了靠近BRT主干道外，还考虑到了附近科韵路一众的高新科技年轻白领，同理的还有天河智慧城店。
广州泊寓总经理张成皓在接受媒体采访时表示，广州泊寓曾经的目标是三年5万间，今年开业的规模预计达到1万间左右，未来仍会继续深耕广州。
10月27日，龙湖广州冠寓品牌发布会在天河诺亚方舟产业园举办，广州龙湖总经理毛文斌表示，龙湖现已成功拓展6个项目近2000间房，分布在天河、白云、番禺、萝岗等区域。目前开放在租的仅有番禺钟村店和天河诺亚方舟店。
其中天河诺亚方舟店靠近沙太北路以及南方医科大学，周边生活气息较为浓厚；而钟村店则位于市广路上，靠近广东工业大学和万得创意园，目标人群明显。
2015年8月，作为代理商的世联行在广州豫章苑开办了首个红璞公寓，作为较早试水长租的企业，红璞分散式的产品在广州获得了很大的发展，据广州中原研究发展部报告，红璞在广州共有16家分店，几乎都分布在中心区，其中白云、天河、海珠的房源较为丰富。世联红璞可谓另辟蹊径，分为集中式门店和分布于各小区的房源，小区房源主要为合租形式。
图片来源：红璞公寓官网
红璞大部分房源都是依托较大的社区分布在地铁沿线及主干道上，少部分如首家红璞豫章苑店，则是处在老黄埔较为繁华成熟的大沙地地段；智慧城店则是看中了智慧城工作的年轻白领。
图片来源：红璞公寓官网
图片来源：红璞公寓官网
由此可见，靠近中心区交通主干道成了房企布局长租公寓的最大共同特点，此外，靠近地铁、产业园以及生活区也是目前长租公寓布局的主要考虑因素。其中万科、龙湖的主要为集中门店，而红璞公寓有集中式和分散式两种，房源较为零散。
主要针对人群均为年轻白领
广州的长租公寓主要针对的人群都是18-40岁的青年白领，倾向于打造年轻公寓。
万科泊寓针对的主要人群是40岁以下年轻白领，例如五羊邨店的泊寓就明确规定只接受18-40岁的人群。但同时，泊寓在广州也有小范围尝试青年白领以外的长租人群，比如“峯汇”项目是面向高端人群的服务式公寓，“科学城”项目有部分面向企业的蓝领公寓，但这些产品暂时属于地域性小范围的尝试产品。
而龙湖钟村冠寓和杨箕红璞都明确表示只接受18-38岁之内的人群。
多为依托现有楼盘或商业楼改造
据了解，目前房企打造的长租公寓，项目地块主要包括城中村、厂房、村委统建楼、与有项目的第三方合作等。
万科泊寓在广州项目的开发主要分为两种，一种是万科自持的地块如金沙洲万汇楼、万博等，也有依托自身项目性质发展的，如智慧城店依托万科云城米酷公寓的性质，以帮业主返租的方式打造泊寓。
另一种是与城中村、第三方合作或者由厂房改造而来。例如五羊邨店所处的东山月府项目前身为回迁房，因为村民均有其他住房使该楼空余，万科泊寓和村集体签订租约承租了整栋楼房，租约15年。而泊寓的棠下店，前身就是旧厂房。
图为东山月府
据广州泊寓总经理张成皓透露，万科的“泊寓”只做集中式产品，大规模的分散式公寓难以管理且有其痛点，暂时不计划做分散式。
泊寓五羊邨店
而龙湖冠寓总经理王俊英则表示，龙湖目前会关注一些集体用地、租赁用地和城中村的改造，因为这些项目周围有很完善的生活配套，是青年人生活和工作非常便捷的地方。
据悉，龙湖在广州的两家分店都是由整栋的商业楼装修改造而来的。
冠寓钟村店
而红璞因为有集中和分散式两种模式，因此获取房源方式更为多样。一部分都是承包下部分现成的小区房源，如美林湖畔、天河广场、万科城市花园等。另一部分是承包下城中村整栋的村屋来进行改造，例如红璞人和店就是对村屋楼栋进行翻新，再采用保安、门禁等封闭式管理。
多为小户型，代理行租金更具优势
目前，广州三大房企运营下的公寓主打产品都是针对单身青年或者情侣，因此户型都不太大，在18-51㎡之间，以单间、loft为主且禁止明火。其中最受欢迎的户型为20-30㎡单间。
龙湖冠寓目前主力户型18、25、42㎡单间和双人开间。其中番禺钟村店租金为65-68元/㎡/月；而位于天河元岗的诺亚方舟店，租金也因为地段水涨船高，72-104元/㎡/月！最贵的是25㎡单间，月租2400-2600元，42㎡双人合租开间3000元/月，电梯位18平单间1980-2030元/月。
万科泊寓主打16-40㎡单间和双人房。租金方面，以中心区越秀、天河为例，租金为75-150元/㎡/月，而外围区黄埔店租金为80-110元/㎡/月。值得一提的是，泊寓佛山金沙洲店租金仅为41-45元/㎡/月。
泊寓五羊邨店40㎡月租金4500-4900元
相比之下，世联行的红璞公寓租金就较亲民。红璞公寓主打80-100㎡三房分租、100-160㎡四房分租以及30㎡单间。黄埔科学城店租金为50-70元/㎡/月，白云人和店为36-40元/㎡/月，而即使在天河，其租金也不过52-75元/㎡/月。
总的来说，这三个品牌的公寓户型大致相同，但租金方面，世联行的红璞公寓就略有优势了。
究其原因，因为万科、龙湖这些房企采取“高前期投入，面向优质需求”的运营模式，强调整体性，一般都是拿下整栋楼或者改造旧厂房来开发长租公寓产品，所以其公寓项目一般单价会比较高；而如红璞公寓这种代理行运营的长租公寓，则更加侧重于大户型分租以及中低端市场，因此租金较低。
值得注意的是，这些长租公寓的租金一般比周边住宅楼、城中村楼房要高。万科、龙湖打造的公寓与同区周边一般住宅楼相比，每月每平方租金高30%-50%，而红璞公寓租金比周边散租城中村楼房高40%-50%。
从长远来看，房企收益比代理行高
虽然万科、龙湖这些房企前期投入比世联行这些代理行要大，但由于它们成本高，租金也高，而红璞投入成本低，租金也低。从长远来看，房企在长租公寓这一块的收益要比代理行要高。
广州泊寓总经理张成皓透露，自2014年10月万科接管第一个项目万汇楼，正式进军长租公寓市场后，目前泊寓已成为广州规模第一的长租公寓，而且其项目在开业三个月内即可做到90%或以上的出租率，预计今年年营收将突破一个亿。
不过，其随后坦言，因为租赁的税费等流通成本还较高，目前计算回本的时间都还较长，一般项目在6到7年左右才可以回本。
经过上面五个要素的PK，我们得出以下结论：
1、从布局来看，房企布局长租公寓主要靠近中心区交通主干道。万科和龙湖的房源较为集中且多，而红璞公寓因为有两种模式，房源较多而且分散。
2、从产品定位来看，目前广州的长租公寓针对的人群是18-40岁的上班族，而相比之下，龙湖冠寓和红璞公寓对年龄限制较高，规定18-38岁人群才能入住。
3、从开发模式来看，万科主要是利用自持地块、自身项目性质或与城中村合作、改造旧厂房这两种方式打造长租公寓；龙湖则是利用集体用地、租赁用地和城中村的改造打造产品；世联行的取地方式是三者中最多样。
4、从租金户型来看，三个品牌的公寓户型相当，不过红璞公寓着重吸收市面上3、4房大户型项目然后进行分租。同时，由于万科和龙湖在的定位高端，所以两者租金要比世联行的红璞公寓要高。
5、从未来收益来看，因为万科泊寓和龙湖冠寓租金较世联行红璞公寓高，所以从长远来看，万科和龙湖的收益值得看好。
部分数据来源信息时报
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